Con l’espressione “agevolazioni prima casa” si intende un particolare regime fiscale di favore che il contribuente (acquirente) può invocare – al ricorrere di determinati presupposti – in sede di acquisto di certi beni immobili (abitazione e relative pertinenze).

In sintesi, si può comprare una “prima casa” se:
– si è una persona fisica (quindi non se si compra come società);
– ci sono determinati requisiti (vedremo quali al paragrafo );
– si acquista un immobile abitativo e/o pertinenza (con i limiti che illustreremo).

 

Vantaggi fiscali

Chi acquista una prima casa innanzitutto vuole sapere quale sia il risparmio fiscale.
Mettiamo a confronto le aliquote dei trasferimenti immobiliari, distinguendo fra compravendite tra persone fisiche (soggette ad imposte di registro) e acquisti da imprese (soggette ad IVA).

• acquisto prima casa fra persone fisiche: l’imposta di registro è il 2%
• acquisto seconda casa fra persone fisiche: l’imposta di registro è il 9%
• acquisto prima casa da impresa: l’IVA è il 4% del prezzo
• acquisto seconda casa da impresa: l’IVA è il 10% del prezzo

Per completezza si ricorda altresì come la compravendita fra persone fisiche sia soggetta ad imposte ipotecaria e catastale in misura di euro 50,00 ciascuna, mentre il trasferimento da impresa ad IVA veda le medesime imposte pari ad euro 200,00 ciascuna oltre bollo (euro 230,00) e tassa ipotecaria (euro 90,00).

Requisiti

Quali sono i requisiti che devono esserci per poter richiedere le agevolazioni prima casa? Si tratta di tre condizioni riguardanti:
– la residenza;
– l’aver già precedentemente richiesto e goduto delle agevolazioni;
– la proprietà di altri immobili.

In particolare, la casa per la quale si intendono chiedere le agevolazioni per la prima casa deve essere:

1.  l’unica abitazione  che si possiede in quel dato Comune;
2. l’unica prima casa in Italia (in altri termini, non si deve aver già chiesto le agevolazioni per aver comprato un’altra prima. Le agevolazioni si possono chiedere solo per un immobile alla volta);
3. bisogna essere residenti nel comune ove è ubicato l’immobile per il quale si vorrebbero chiedere le agevolazioni (se non si è già residenti in quel comune, bisognerà trasferire la residenza nella nuova casa che si acquista con le agevolazioni entro 18 mesi)

E’ però opportuno integrare i requisiti di cui sopra con alcune utili precisazioni.
E’ infatti possibile richiedere le agevolazioni se nel Comune ove si acquista si ha una quota di altro immobile abitativo non in comunione o comproprietà con il coniuge.
Ancora, la legge n. 208/2015 ha reso possibile acquistare una prima casa anche se si possiede già un immobile acquistato come prima casa purché l’acquirente rivenda la precedente “prima casa” entro 12 mesi dal nuovo acquisto.
Infine, il requisito della residenza può essere superato da quello dello svolgimento, in quel Comune, della propria professione.

Tipologia di beni per i quali può essere chiesta l’agevolazione “prima casa”
Non tutti gli immobili possono accedere alle “agevolazioni prima casa”. Infatti, beni per i quali si possono richiedere le agevolazioni per la prima casa, si distinguono in due categorie:

• le abitazioni: tutte le unità immobiliari abitative che non sono catastalmente censite in categoriaA/1, A/8, A/9;
• le pertinenze: cantine, depositi, autorimesse e posti auto (censiti come categoria C/2 o C/6) che siano pertinenziali all’abitazione.

Sono esclusi, dunque, i negozi, gli uffici, i  locali commerciali, i magazzini (C3).

 

Decadenza dalle agevolazioni

Dopo aver chiesto e goduto delle agevolazioni prima casa, si possono verificare dei casi di decadenza, con la conseguenza che dovranno pagarsi le imposte in misura piena.
Si decade dalle agevolazioni prima casa nelle seguenti ipotesi:

1.  Rivendita prima di 5 anni: Decade dalle agevolazioni chi, prima che siano passati 5 anni dall’acquisto della prima casa, la vende (ciò a meno che entro un altro anno non acquisti un’altra casa da adibire ad abitazione principale). Questa operazione rappresenta l’eccezione alla regola del divieto di vendita della prima casa nei cinque anni successivi all’acquisto.
2. Mancato spostamento della residenza: Decade dalle agevolazioni chi non ha trasferito nel termine dei 18 mesi dall’acquisto della prima casa la propria residenza presso il Comune ove è sito l’immobile
3. Mancata vendita della casa pre-posseduta: Decade dalle agevolazioni chi all’atto di acquisto si era obbligato a vendere entro 12 mesi la propria prima casa pre-posseduta, ma non porta a termine la vendita nei tempi di legge.
4. Dichiarazioni false: decade dalle agevolazioni per la prima casa chi rilascia dichiarazioni mendaci in sede di registrazione dell’atto di acquisto di prima casa, relativamente a qualunque dei requisiti o dei presupposti  normativamente richiesti

 

Quali sono  le conseguenze fiscali (ed economiche) della decadenza?
Il compratore di una prima casa che sia decaduto dalle relative agevolazioni fiscali dovrà versare – oltre alle imposte maggiori (9% se imposta di registro, 10 % sul prezzo se IVA) e ai relativi interessi – una sanzione pari al 30% dell’importo non pagato, nonché gli interessi di mora.

E’ possibile in alcuni casi – ad es. in ipotesi di mancata rivendita entro 12 mesi o mancato riacquisto per alienazione infraquinquennale – evitare la sanzione andando ad autodenunciarsi all’Agenzia delle Entrate e versando così solo le imposte originariamente dovute oltre interessi.

 

Credito d’imposta

Il proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa che vende questo immobile ed entro un anno dalla vendita – o nei 12 mesi precedenti alla vendita – ne acquista un altro avente tutti i requisiti per richiedere le agevolazioni prima casa, potrà godere del c.d. credito di imposta ovvero di un credito pari al minor importo tra l’imposta di registro o l’IVA versata in occasione del primo acquisto e le medesime imposte corrisposte in forza del secondo (nuovo) acquisto.
Nel caso in cui l’importo del credito d’imposta è superiore rispetto a quello che l’acquirente deve pagare per il nuovo atto, purtroppo, la differenza è persa e non può essere recuperata (cfr. Circolare n. 17 del 24 aprile 2015 dell’Agenzia delle Entrate).
Nel caso in cui il secondo (nuovo) acquisto è soggetto ad IVA si potrà comunque chiedere il credito di imposta ma, in questo caso, se ne potrà usufruire solo in sede di dichiarazione dei redditi (mediante detrazione di quanto dovuto a titolo di IRPEF), senza che – quindi – si possa avere un risparmio di imposta direttamente in atto.

Excursus storico

Le agevolazioni prima casa entrano in vigore in Italia il 24 aprile 1982 in forza della legge n. 168/1982 (c.d. Legge Formica). Non sempre, però, l’imposizione fiscale è stata la medesima: a seconda del periodo di riferimento, diverse sono state le aliquote.

Ecco un prospetto riassuntivo delle agevolazioni prima casa nel tempo, relativamente all’imposta di registro:

• 2% dal 24 aprile 1982 al 31 dicembre 1986
• 4% dall’1 gennaio 1987 al 31 dicembre 1999
• 3% dall’1 gennaio 2000 al 31 dicembre 2013
• 2% dall’1 gennaio 2014 a tutt’oggi

E’ opportuno però fare un’ulteriore precisazione: fino al 31 dicembre 2005 l’imposta di registro veniva calcolata sul prezzo di vendita dichiarato in atto. A partire dal giorno 1 gennaio 2006 la base imponibile – per le persone fisiche che acquistano un immobile ad uso abitativo e relative pertinenze – è determinata dal valore catastale, attraverso il meccanismo del cd. del prezzo valore (ossia dalla rendita catastale moltiplicata per i coefficienti di legge).

Ancora, si evidenzia che, sebbene dall’1 gennaio 2014 l’aliquota dell’imposta di registro sia diminuita al 2%, contemporaneamente il legislatore ha introdotto la cd. imposta minima di registro pari ad euro 1.000,00.
In altri termini, ogni trasferimento immobiliare per il quale è applicabile l’imposta di registro deve scontare l’imposta di registro di almeno euro 1.000,00: l’arrotondamento in eccesso è automatico, anche quindi qualora l’applicazione del 2% sulla base imponibile data dal valore catastale dia un importo inferiore ad euro mille.

Diamo un’occhiata anche a come sono cambiate, nel tempo, le aliquote per il caso di acquisti di prima casa soggetti ad IVA :

• 2% dal 24 aprile 1982 al 31 dicembre 1988
• 4% dall’1 gennaio 1989 a tutt’oggi.

Si precisa che, diversamente che per l’imposta di registro, l’aliquota dell’IVA deve sempre essere calcolata sul prezzo dichiarato in atto.