La legge di bilancio 2024 ha portato novità in materia di plusvalenze risultanti dalle cessioni di immobili interessati da interventi Superbonus, introducendo una nuova fattispecie di plusvalenza, valevole solo in caso di effettuazione di interventi agevolati da Superbonus, introducendo all’art. 67 del TUIR la lettera b-bis).

In altri termini, se sono stati realizzati e conclusi interventi con Superbonus (110%), la prima vendita – o cessione a titolo oneroso – dell’immobile genera una plusvalenza tassabile.

 

Nozioni generali

Cos’è la plusvalenza? E’ il maggior guadagno che genera l’immobile. Ad esempio: Tizio compra l’immobile per 200.000,00 euro. Tizio effettua interventi edilizi agevolati con normativa Superbonus, e poi vende l’immobile per il prezzo di euro 500.000,00. Tizio ha realizzato una plusvalenza di euro 300.000,00.

Quindi, la plusvalenza è la differenza tra costo di acquisto (o costo di costruzione) e il costo di rivendita che, secondo l’art. 67 del TUIR è un reddito tassabile.

Mentre per la plusvalenza che a tutt’oggi tutti conosciamo è di fondamentale importanza valutare se l’immobile è stato comprato più di cinque anni fa (caso che non genera mai plusvalenza) o da meno di cinque anni (caso che genera sempre plusvalenza, salve le ipotesi di esclusione), nella nuova ipotesi di plusvalenza da superbonus non è importante la data in cui l’immobile è stato acquistato; è, invece, rilevante la data di ultimazione dei lavori da Superbonus.

La plusvalenza da superbonus è tassabile per i dieci anni successivi alla conclusione dell’intervento agevolato. Dall’undicesimo anno in poi, quindi, non è più tassabile.

La normativa prende in esame sia il caso in cui i lavori siano stati effettuati da meno di cinque anni, sia il caso in cui siano stati effettuati da più di cinque anni.

Nel caso in cui siano stati effettuati da meno di cinque anni, non è possibile portare in detrazione alcuna spesa sostenuta per gli interventi (in altre parole: sono irrilevanti gli eventuali costi sostenuti per gli interventi agevolati).

Nel caso in cui, invece, i lavori siano stati conclusi da più di cinque anni (ma meno di dieci), è possibile portare in detrazione solo il 50% dei costi sostenuti per gli interventi agevolati.

La normativa non precisa se il dies a quo, ossia il termine iniziale, per iniziare a contare i dieci anni all’interno dei quali si genera plusvalenza, coincida con la data di conclusione dei lavori agevolati o con la data di inizio dei lavori agevolati.
Un’interpretazione secondo buon senso, impone di ritenere che il termine iniziale coincida con la data di fine lavori degli interventi agevolati che, attraverso la documentazione urbanistica, è una data certa. Si potrebbe ritenere, dunque, che non sono idonee a far conseguire plusvalenze tutte quelle cessioni effettuate in data anteriore alla conclusione dei lavori, cioè con i lavori ancora in corso, ben prima della decorrenza del decennio. In questo senso anche lo studio Studio n.90-2024/T del Consiglio Nazionale del Notariato.

 

Casi di esclusione

La norma testualmente recita che restano fuori dal perimetro applicativo “gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”.

Quindi, per “espressa previsione normativa” sono escluse dall’ambito applicativo della lettera b-bis) dell’art. 67 Tuir tutte le fattispecie di plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili acquisiti per successione, a prescindere da se i lavori li abbia effettuati il defunto oppure i suoi eredi.

Ad esempio: Tizio proprietario di un immobile, vi effettua i lavori con Superbonus. Tizio muore e l’immobile cade in successione ai suoi due figli Tizietto e Tiziuccio. Ebbene, quando Tizietto e Tiziuccio andranno a vendere l’immobile, questa cessione a titolo oneroso – per espressa previsione normativa – non genererà plusvalenza. Allo stesso modo se i lavori agevolati fossero fatti, dopo la morte di Tizio, dai suoi eredi Tizietto e Tiziuccio, la successiva vendita non genererà plusvalenza.
Si ritiene invece che, non essendo testualmente prevista la donazione con causa di esclusione, qualora l’immobile provenga per donazione, invece, si applichi la normativa.
Ad esempio: Tizio proprietario di un immobile, vi effettua i lavori con Superbonus. Tizio dona l’immobile ai suoi due figli Tizietto e Tiziuccio. Ebbene, quando Tizietto e Tiziuccio andranno a vendere l’immobile, questa cessione a titolo oneroso genererà plusvalenza.
Ancora, nel caso in cui, dopo la donazione siano Tizietto e Tiziuccio a fare i lavori da Superbonus, la successiva vendita genererà plusvalenza.
In questo caso, il costo di acquisto da prendere in considerazione per considerare la plusvalenza è il costo che, originariamente, aveva sostenuto il donante.

L’altra causa di esclusione riguarda l’abitazione principale. Se l’immobile oggetto di interventi agevolati è stato adibito per la maggior parte del periodo degli ultimi 10 anni (antecedenti la cessione) ad abitazione principale del proprietario o dei suoi più stretti familiari (figli a carico, coniuge), non si genera plusvalenza.
L’abitazione principale è la casa presso la quale si ha la residenza e si dimora abitualmente.

 

Come si tassa la plusvalenza?

Il regime di tassazione è il medesimo previsto per la classica plusvalenza da cessione a titolo oneroso prima dei cinque anni: il contribuente potrà pagare la plusvalenza in dichiarazione dei redditi, utilizzando l’aliquota del suo scaglione reddituale, oppure all’atto di cessione dell’immobile optando per l’applicazione dell’imposta sostitutiva pari al 26%.
In questo secondo caso, spesso più conveniente per il contribuente, il notaio riceve l’importo pari all’imposta sostitutiva dal cliente e la versa per conto del cliente in sede di registrazione dell’atto di cessione.

 

Qui la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 13/E che approfondisce quanto in questo articolo trattato: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/6193294/Circolare+plusvalenze+superbonus+n.+13+del+13+giugno+2024_.pdf/6aea10c1-d402-3204-eb3e-b8a64422a43d